İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiralayanın maliki olduğu konut veya işyerinin kişisel veya ailesel bir ihtiyacı nedeniyle boşaltılmasını talep ettiği özel bir tahliye sebebidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinden düzenlenmiştir. Bu tahliye sebebi, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesinde önemli bir gerekçedir. Bu makalede, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları ve dava süreci hakkında bilgi verilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’ nun 350. maddesi:
” Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya
ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere
uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.“
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’ nda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları açıklanmıştır. Bu şartlar:
1- Konuta veya İşyerine İhtiyaç
Kiraya verenin, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunmalıdır.
Kanun; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları…), üstsoyu (annesi, babası, anneannesi, babaannesi, dedesi..) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımıştır. Örneğin kiraya verenin arkadaşı, amcası vb. yakınlarının konuta ihtiyacı nedeniyle işbu davanın açılması mümkün değildir.
2- İhtiyacın Gerçek, Zorunlu ve Samimi Olması
Bu davanın ikinci şartı kiraya verenin kişisel veya ailesel ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olmasıdır. Örneğin; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kirada oturması. Bunun dışında kiraya veren, sağlık sorunları nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyuyorsa bu davayı açma hakkına sahiptir. Bununla birlikte tayin ve çocuklarının eğitimi gibi nedenlerle kiralanana ihtiyacı olan kiraya verenin de bu davayı açma hakkı bulunmaktadır.
İhtiyacın gerçek olmadığı (kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek vb.) durumlarda açılan davalar reddedilmektedir.
3- Dava Açma Süresi İçerisinde İhtiyaç Nedeniyle Dava Açılmalıdır.
Hem konut ihtiyacı nedeniyle hem işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma süresi aynı sürelere tabidir.
Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’ nun “Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı 355. maddesi:
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye ettiğinde, haklı neden olmaksızın, kiralanananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına karşı son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Davayı Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını şu kişilerin açma hakkı bulunmaktadır;
- Kiraya veren,
- Yeni malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Görevli Mahkeme: İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme: İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, yetkili mahkemenin belirlenmesi davanın usulüne uygun şekilde yürütülmesi açısından önemlidir.
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Eren GENÇ ve Av. Halil ÖZBEKLİ’ye aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir. Diğer makalelerimize makaleler bölümünden ulaşabilirsiniz.
Soru ve Yorumlar İçin
Hukuki sorunlara dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı iletişim bölümünden ve mail bölümünden yazabilirsiniz.