Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Uygulamada bu dava sıklıkla “izale-i şuyu davası” olarak da bilinmektedir.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda, mirasçılar arasında ortak sahiplik durumlarında veya hisseli tapularda taraflar taşınmazı birlikte kullanmakta zorlanabilmektedir. Bu gibi durumlarda ortaklardan biri, ortaklığın sona erdirilmesi için mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Bu dava genellikle şu durumlarda gündeme gelir:
- Miras kalan ev, arsa veya tarla üzerinde anlaşmazlık yaşanması,
- Hisseli tapulu taşınmazın kullanımı konusunda uyuşmazlık çıkması,
- Ortaklardan birinin satış istemesi,
- Ortak mülkiyetin ekonomik olarak sürdürülememesi,
- Ortaklardan birinin taşınmazdan yararlanamaması.
- Alacaklının borçlunun miras payına haciz koyması ve satış koyması
Özellikle miras paylaşımı sonrasında kardeşler arasında yaşanan uyuşmazlıklarda ortaklığın giderilmesi davaları oldukça sık görülmektedir.
2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Temel Özellikleri
Ortaklığın giderilmesi davası, kendine has kuralları olan ve genel dava tiplerinden ayrılan bazı özelliklere sahiptir:
- Dava Konusu Malın Tamamını Kapsar: Ortaklığın giderilmesi, malın sadece belirli bir payı için istenemez; malın tamamı üzerindeki ortaklığın bitirilmesi talep edilmelidir.
- Çift Taraflı (İnkişafi) Bir Davadır: Bu davada klasik anlamda bir “kazanan” veya “kaybeden” yoktur. Davayı açan paydaş ile davalı konumundaki diğer paydaşların hakları ve yükümlülükleri eşittir. Mahkeme hükmü, davacı dahil tüm ortaklar için aynı sonucu doğurur.
- Tüm Ortakların Davaya Dahil Edilmesi Zorunludur: Paylı (müşterek) veya elbirliğiyle (iştirak halinde) mülkiyete konu olan malın tüm hissedarlarının davada yer alması şarttır. Bir tek hissedar bile dava dışında bırakılırsa, mahkeme taraf teşkili sağlanana kadar davayı ilerletemez.
3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartı hâline gelmiştir.
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme kapsamında, taşınır ve taşınmaz mallardaki paydaşlığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.
Bu nedenle arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan dava açılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilecektir.
4. Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
Ortaklığın giderilmesi taleplerinde başvurucu öncelikle arabuluculuk bürosuna başvuru yapar. Başvurunun ardından taraflara bir arabulucu atanır ve görüşme süreci başlar.
Bu süreçte taraflar;
- taşınmazın paylaşılması,
- hisselerin devri,
- satış şekli,
- bedel paylaşımı,
- taşınmazın bir hissedara bırakılması
gibi konularda anlaşma sağlayabilirler. Tarafların anlaşması hâlinde uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan çözülebilmektedir.
5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Süreci
Dava sürecinde genel olarak şu aşamalar bulunmaktadır:
- Dava dilekçesinin hazırlanması,
- Tapu kayıtlarının incelenmesi,
- Bilirkişi ve keşif işlemleri,
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi,
- Satış veya paylaşım kararı verilmesi.
Mahkeme, öncelikle taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölünme mümkün değilse satış kararı verir.
6. Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip ortaklardan herhangi biri bu davayı açma hakkına sahiptir. Diğer ortakların davayı kabul etmesi şart değildir. Yani tek bir hissedarın talebiyle dahi dava açılması mümkündür.
7. Ortaklık Hangi Yollarla Giderilir?
Kanun, ortaklığın giderilmesi için iki temel yöntem öngörmüştür. Hakim, öncelikle malın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığına bakar; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir.
a) Aynen Taksim (Malın Aynen Bölünmesi)
Paydaşlardan biri malın aynen bölünmesini talep ederse, hakim öncelikle bu imkanı araştırır. Örneğin; büyük bir arsanın paydaş sayısı ve pay oranlarına göre bölünmeye uygun olup olmadığı, imar mevzuatı ve toprak koruma kanunları çerçevesinde incelenir.
Eğer bölünen parçaların değerleri birbirine eşit düşmezse, hakim eksik değer alan tarafa para (ivaz) ödenerek dengelenmesine karar verebilir.
b) Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Malın aynen bölünmesi fiziken veya hukuken mümkün değilse (örneğin tek bir daire veya küçük bir araç söz konusuysa), mahkeme malın satış memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle satılmasına ve elde edilen bedelin payları oranında hissedarlara dağıtılmasına karar verir.
Kritik Not: Satış kural olarak herkese açık ihale yoluyla yapılır.
8. Muhdesatın Aidiyeti İddiası (Taşınmaz Üzerindeki Yapılar)
Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri “muhdesat” sorunudur. Taşınmaz üzerinde bulunan ev, samanlık, kömürlük, depo, ağaç, sera gibi yapıların paydaşlardan sadece biri tarafından meydana getirildiği iddia edilebilir.
Eğer diğer ortaklar bu iddiayı kabul etmezse, mahkeme hakimi, ilgili ortağa muhdesatın aidiyeti davası (tespit davası) açması için süre verir. Bu dava, ortaklığın giderilmesi davası için bir “bekletici mesele” yapılır. Muhdesatın aidiyeti netleştiğinde, satıştan elde edilen gelirin dağıtımında bu yapının değeri, onu yapan ortağa aittir.
9. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi;
- ortak sayısına,
- taşınmazın niteliğine,
- bilirkişi incelemelerine,
- mahkemenin iş yoğunluğuna
göre değişmektedir. Satış aşaması ve ihalenin kesinleşmesi süreci de ayrıca zaman alabilmektedir.
10. Dava Masrafları ve Vekalet Ücreti Kimin Tarafından Ödenir?
Bu dava çift taraflı bir dava olduğu için, davanın açılması sırasında harç ve masrafları davacı ödese de, dava sonunda tüm yargılama giderleri, harçlar ve avukatlık ücretleri paydaşlara payları oranında yükletilir. Yani davayı açan kişi, yaptığı masrafların büyük kısmını (kendi payına düşen hariç) diğer ortaklardan payları oranında geri alır.
11. . Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görev ve yetki kuralları kamu düzenine ilişkindir:
- Görevli Mahkeme: Taşınır veya taşınmaz malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
- Yetkili Mahkeme: Eğer dava konusu bir taşınmaz (gayrimenkul) ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Yetki kamu düzenine ilişkin olduğundan farklı yerde dava açılamaz.
12. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatın Önemi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle çok mirasçılı mülklerde kördüğüm haline gelen uyuşmazlıkları çözmek için en etkili hukuki araçtır. Ancak tüm hissedarlara tebligat yapılması, kıymet takdiri raporlarına itirazlar ve varsa muhdesat iddiaları nedeniyle süreç teknik ve karmaşık ilerleyebilir. Hak kaybına uğramamak ve sürecin uzamasını engellemek adına davanın bir avukat rehberliğinde takip edilmesi tavsiye edilir.
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Eren GENÇ ve Av. Halil ÖZBEKLİ’ye aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir. Diğer makalelerimize makaleler bölümünden ulaşabilirsiniz.
Soru ve Yorumlar İçin
Hukuki sorunlara dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı iletişim bölümünden ve mail bölümünden yazabilirsiniz.