1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bir kısmı için arabuluculuk süreci bir dava şartı (zorunluluk) haline getirilmiştir. Bu makalede, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin kapsamı, usulü ve hukuki sonuçları ele alınacaktır.
1. Yasal Dayanak: 6325 Sayılı Kanun Madde 18/B
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun temel dayanağı, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesidir.
İlgili madde uyarınca; “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması şartına bağlanmıştır.
2. Arabuluculuk Kapsamına Giren Kira Uyuşmazlıkları
Mevzuat uyarınca aşağıdaki uyuşmazlıklar için doğrudan dava açılması mümkün olmayıp, öncelikle arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır:
- Kira Tespit Davaları: Kira bedelinin artırılması veya yeniden belirlenmesine ilişkin talepler.
- Tahliye Davaları: Borçlar Kanunu kapsamında (ihtiyaç, yeniden inşa, sözleşmeye aykırılık vb.) davaları.
- Uyarlama Davaları: Değişen koşullar nedeniyle kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanması talepleri.
- Alacak ve Tazminat Talepleri: Ödenmeyen kira bedelleri, ortak gider borçları veya kiralanana verilen zararların tazmini.
İstisna: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca başlatılan “İlamsız İcra Yoluyla Tahliye” (Örnek No: 13) süreçleri bu zorunluluğun dışındadır. Ancak bu takibe itiraz edilmesi üzerine açılan “itirazın iptali” davalarında arabuluculuk şartı uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilmektedir.
3. Süreç Nasıl İşler? (Usul Hükümleri)
- Başvuru: Adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır.
- Süre: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzar. (6325 S.K. Md. 18/A-9).
- Anlaşma Belgesi: Taraflar anlaştığı takdirde düzenlenen tutanak ilam niteliğinde belge sayılır. Bu belge, mahkemeden alınacak bir şerh ile icra edilebilir.
4. Dava Şartı Yokluğunun Sonucu
Eğer arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılırsa, mahkeme davanın usulden reddine karar verir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları (Örn: 3. HD veya ilgili dairelerin benzer kararları), dava şartı olan arabuluculuğun tamamlanmamasını “hukuki yarar ve usul eksikliği” olarak görmekte ve davanın görülemeyeceğine hükmetmektedir.
5. Arabuluculuğun Avantajları
- Hız: Mahkeme süreçleri yıllar sürebilirken, arabuluculuk haftalar içinde sonuçlanır.
- Gizlilik: Görüşmeler ve belgeler gizlidir.
- Esneklik: Taraflar, kanunun katı kuralları yerine kendi ihtiyaçlarına uygun çözümler üretebilirler. Örneğin aşamalı tahliye veya farklı ödeme planları gibi.
Sonuç
Kira hukuku uyuşmazlıklarında arabuluculuk, yargının iş yükünü azaltmayı amaçlayan ve taraflara barışçıl çözüm yolları sunan bir kurumdur. Hak kaybına uğramamak adına sürecin uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Eren GENÇ ve Av. Halil ÖZBEKLİ’ye aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir. Diğer makalelerimize makaleler bölümünden ulaşabilirsiniz.
Soru ve Yorumlar İçin
Hukuki sorunlara dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı iletişim bölümünden ve mail bölümünden yazabilirsiniz.