Kiracının evi gösterme zorunluluğu, kiracının, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlülüğünü ifade etmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi:
‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ hükmüne haizdir.
Kira sözleşmesi, kiraya veren ile mülkü belirli bir bedel karşılığında kullanan kiracı arasındaki hukuki sözleşmedir. Bu sözleşme, taraflara çeşitli hak ve yükümlülükler yükler. Uygulamada sıkça karşılaşılan ve zaman zaman anlaşmazlıklara yol açan konulardan biri de, kira süresi devam ederken veya sona erdikten sonra kiracının, mülkün potansiyel alıcılara veya yeni kiracılara gösterilmesi konusundaki yükümlülüğüdür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 319. maddesi:
“Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.”
Türk Borçlar Kanunu’ nun 319/2 maddesi gereğince kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin veya emlakçı, potansiyel yeni kiracılar, alıcılar gibi onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kanun hükmü gereğince kiracının evi gösterme zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı, haklı neden olmaksızın bu yükümlülüğünden kaçınamaz.
Türk Borçlar Kanunu’ nun 319/3 maddesi gereğince Kiraya veren ise kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiraya veren, kiracıyla iletişime geçerek tarafların uygun olduğu bir tarih ve saatin belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca kiracının kişisel alanına saygı duyulması ve kişisel eşyalarının güvenliğinin sağlanması gerekmektedir.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğünün Sınırları ve İstisnaları Nelerdir?
Bu yükümlülüğün bazı sınırları ve istisnaları bulunmaktadır. Bunlar;
- Makul Zaman ve Süre: Evin gösterilmesi, makul zaman dilimleri içinde gerçekleştirilmelidir. Kiracının günlük yaşamını, özel hayatını ve konforunu en az etkileyecek şekilde yapılmalıdır. Ev sahibi veya yetkilendirdiği kişiler, evi göstermeden önce mutlaka kiracı ile iletişime geçmelidir. Tarafların en uygun olduğu zamanları belirlenmelidir. Ani ve haber vermeden yapılan ziyaretler, kiracının özel hayatına müdahale anlamına gelir.
- Kiracının Haklı Mazeretleri: Kiracı, haklı mazeretleri bulunuyor ise evi gösterme taleplerini reddetme hakkına sahiptir. Örneğin; hastalık, seyahat, evde misafirinin bulunması vb. Bu tür durumlarda, kiracının mazeretini ev sahibine bildirmesi ve uygun bir zaman ayarlaması gerekmektedir.
- Kira Sözleşmesindeki Özel Hükümler: Kira sözleşmesinde, evin gösterilmesine ilişkin özel hükümler yer alabilir. Bu hükümler, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla geçerlidir.
- Dürüstlük Kuralına Aykırılık: Ev sahibinin, taleplerinde dürüstlük kuralına aykırı davranması halinde kiracı, bu talepleri reddetme hakkına sahiptir. Örneğin; gereksiz sıklıkta ve uygunsuz zamanlarda talepte bulunması
- Kira İlişkisinin Niteliği: Özellikle kısa süreli kira sözleşmelerinde kiracının kullanım hakkını önemli ölçüde zedeler. Bu tür durumlarda, makul bir denge gözetilmelidir.
Evi Gösterme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
- İletişim ve İş Birliği: Evin gösterilmesi için mutlaka kiracı ile önceden iletişim kurulmalıdır. alınmalıdır.
- Randevu Sistemi: Evin gösterilmesi için mutlaka kiracı ile önceden randevu alınmalıdır. Randevu saatine uyulmalı ve gösterim süresi makul tutulmalıdır.
- Kiracının Hazır Bulunması: Mümkünse, evin gösterilmesi sırasında kiracı da hazır bulunmalıdır. Hem güvenlik açısından hem de potansiyel alıcı veya kiracıların sorularını yanıtlayabilmesi açısından faydalı olacaktır.. Ancak kiracının hazır bulunması zorunlu değildir.
- Kişisel Eşyaların Güvenliği: Evin gösterilmesi sırasında kiracıya gereken saygı gösterilmesi, kiracıların kişisel eşyalarının güvenliğinin sağlanması zorunluluktur.
- Fotoğraf ve Video Çekimi: Evin içinde fotoğraf veya video çekilmesi planlanıyorsa, öncelikle kiracının izni alınmalıdır.
Kiraya Veren, Eve İzinsiz Girip Evi Gösterebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Anayasa tarafından güvence altına alınan mülkiyet hakkı ve konut dokunulmazlığı ilkeleri gereğince, kiraya verenin kiralanan taşınmaza kiracının açık izni olmaksızın girmesi kesinlikle hukuka aykırıdır. Bu durum, yasal olarak suç teşkil eder ve kiracıya çeşitli hukuki haklar tanır.
Kiraya veren, mülkün sahibi olsa da, kira sözleşmesi ile bu kullanma ve yararlanma hakkını belirli bir süre için kiracıya devretmiştir. Bu süre zarfında, kiracının rızası olmadan mülke girmesi, kiracının bu hakkına müdahale anlamına gelir.
Kiraya verenin izinsiz bir şekilde eve girmesi durumunda kiracının sahip olduğu bazı haklar şunlardır:
- Hukuki Yollara Başvurma: Kiracı, konut dokunulmazlığının ihlali nedeniyle kiraya veren hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunma hakkına sahiptir. Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesi gereğince konut dokunulmazlığını ihlal suçu söz konusu olacaktır.
- Kira Sözleşmesinin Feshi: Kiraya verenin bu davranışı, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir. Böyle bir durumda kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshetme hakkı vardır. Kiraya verenin konut dokunulmazlığını ihlal etmesi, kiracı için fesih sebebi teşkil eder.
- Tazminat Talep Etme: Kiracının özel hayatının gizliliği ve konut dokunulmazlığının ihlali nedeniyle uğradığı maddi ve manevi zararların tazminini kiraya verenden talep etme hakkı vardır.
- İhtarname Gönderme: Kiracı, kiraya verene ihtarname göndererek bu tür davranışlardan kaçınmasını talep etme hakkına sahiptir.
Kiracı, Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğünden kaynaklanan anlaşmazlıklar, öncelikle tarafların uzlaşması yoluyla çözülmeye çalışılmalıdır.
Kiracıya evin gösterileceği uygun gün ve saatlerin belirlenmesi için bildirimde bulunulması gerekmektedir. Kiracıya yapılacak bildirim yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Mahkeme aşamasında somut delil teşkil etmesi ve yargılama süresinin hızlanması amacıyla bildirimin yazılı olarak gerçekleştirilmesi tavsiye edilir.
Kiracı, evi gösterme yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, kiraya veren, dava açarak kiracı tarafından evin gösterilmesine izin verilmesini mahkemeden talep etme hakkına sahiptir.
Mahkeme, somut olayın özelliklerini, tarafların haklı menfaatlerini ve dürüstlük kuralını dikkate alarak bir karar verecektir. Mahkeme, davanın sonucunda kiracının evi gösterme yükümlülüğüne uyacağı gün ve saatleri belirleyerek uyuşmazlığı çözüme ulaştırır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Kiracı tarafından evin gösterilmesine izin verilmesi talepli davalarda görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, yetkili mahkemenin belirlenmesi davanın usulüne uygun şekilde yürütülmesi açısından önemlidir.
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Eren GENÇ ve Av. Halil ÖZBEKLİ’ye aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir. Diğer makalelerimize makaleler bölümünden ulaşabilirsiniz.
Soru ve Yorumlar İçin
Hukuki sorunlara dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı iletişim bölümünden ve mail bölümünden yazabilirsiniz.