Kira tespit davası, uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açıldığı için “kira artırım davası” ve “kira bedelinin tespiti davası” olarak da bilinmektedir.
Kira tespiti davaları, kiralanan taşınmazın kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına ve kanuni düzenlemelere uygun bir şekilde yeniden belirlenmesini sağlamak amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde ve yüksek enflasyon gibi ekonomik durumlarda ortaya çıkan kira bedelinin güncelliğini yitirmesi durumunda gündeme gelir.
Kira tespit davasının hem konut kiralarında hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanma olanağı vardır.
#Hakkaniyet
Kira tespit davaları, kiraya veren tarafından açılabildiği gibi kiracı tarafından da açılması mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu’ nun 344. maddesinin 3. ve 4. fıkraları kira tespit davasının şartlarını açıklamıştır.
“…
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözönünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve
1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak
şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
…”
Davayı Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını şu kişilerin açma hakkı bulunmaktadır;
- Kiraya veren, düşük kira bedelinin arttırılmasını talep eder.
- Kiracı, yüksek kira bedelinin düşürülmesini talep eder.
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteme hakkına sahiptir.
- Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.
Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Bir kira tespiti davası açmak için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır.
2. Hukuki Yarar: Kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır.
3. Beş Yıllık Sürenin Geçmiş Olması: Bu şart aşağıda açıklanmıştır.
2. Süreye Uyma: Kira sözleşmesi devam ederken, dava genellikle kira döneminin sonundan en az 30 gün önce açılmalıdır.
3. Taraflardan Birinin Talebi: Kiracı ya da kiraya verenin talebi olmalıdır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre iki durumda açılabilir:
1. Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Hüküm Bulunmaması
Kira sözleşmesinde, yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına yönelik bir hüküm yer almıyorsa;
- Sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi gibi bir şart aranmaz.
- Tek şart, yenilenen kira dönemi için kira artış oranına ilişkin bir hükmün bulunmaması ve taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmasıdır.
- Hakim, bu durumda yalnızca TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamalarını dikkate alarak kira bedelini belirler.
2. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıl Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri
Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması hâlinde;
- Hakim, kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE ortalamalarıyla bağlı değildir.
- Kira bedelinin tespitinde kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkeleri de dikkate alınır.
- Bu sayede, belirlenen kira bedeli TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının üzerinde olabilecektir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Mahkeme, yargılama sırasında kiralananda keşif yaparak bilirkişi raporu alınmasına karar verir. Mahkeme, bilirkişi raporlarından ve tarafların sunmuş olduğu emsal kira sözleşmelerinden de yararlanır. Kira bedelini belirlerken şu kriterleri dikkate alır:
- Kiralanan taşınmazın piyasa rayiç bedeli,
- Kiralanan taşınmazın durumu, konumu ve kullanım amacı,
- TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları.
Mahkeme, dosyadaki delillerden yararlanarak hakkaniyete uygun şekilde yeni kira bedelini tespit eder. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemelerinin emsal kararları doğrultusunda mahkeme hakimi, emsal kira bedelleri üzerinden %10 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi veya diğer adıyla eski kiracı indirimi uygular.
Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Zorunluluğu
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete de yayınlanan 7445 sayılı Kanun’un 37. Maddesine göre kira tespit davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. İşbu Kanun maddesi 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’ nun 18/B maddesi gereğince kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.
6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’ nun 18/B maddesinin 1/a fıkrası:
“a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine
ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Buna göre, kira bedelinin tespiti talebiyle dava açmak isteyen taraflar, öncelikle arabulucuya başvurmak zorundadır.
Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açılması durumunda, DAVANIN USULDEN REDDİNE karar verilmektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme: Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer, davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemeleri yetkilidir. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, yetkili mahkemenin belirlenmesi davanın usulüne uygun şekilde yürütülmesi açısından önemlidir.
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Eren GENÇ ve Av. Halil ÖZBEKLİ’ye aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir. Diğer makalelerimize makaleler bölümünden ulaşabilirsiniz.
Soru ve Yorumlar İçin
Hukuki sorunlara dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı iletişim bölümünden ve mail bölümünden yazabilirsiniz.